El pasado 18 de diciembre de 2018 el Boletín Oficial del Estado publicaba el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor desde el 19 de diciembre de 2018, en la que se reforman cinco cuerpos legislativos: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la de Enjuiciamiento Civil, la Reguladora de las Haciendas Locales y la del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Desde el punto de vista legal, regulatorio de los contratos de arrendamiento, las principales modificaciones introducidas pueden resumirse en las siguientes:

-          Ampliación del plazo legal mínimo de permanencia en la vivienda arrendada de 3 a 5 años, o 7 años en el caso de ser el arrendador persona jurídica.

-          Ampliación del plazo de prórroga del contrato de 1 a 3 años. Por tanto, en el caso de que el arrendador y arrendatario no manifiestan su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará por el plazo de 3 años, en lugar de forma anual, como hasta ahora se venía produciendo.

-          Se establece un plazo de dos meses de antelación para el preaviso por parte del arrendador en el caso que necesite la vivienda por necesidades propias o familiares. Si en el plazo de tres meses no se ocupa la vivienda, el inquilino podrá vivir en la misma por un nuevo periodo de 5 años (o 7 si es persona jurídica) junto con una indemnización por daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir.

-          En referencia a la renta no podrá revisarse por encima del IPC para los contratos de renta reducida. Tampoco se podrá elevar la renta por obras de mejora en los primeros 5 años (7 años si es persona jurídica el arrendador), y de ser elevada posteriormente, nunca podrá superar el 20% de la renta.

-          Se limitan los valores de las garantías adicionales a la fianza, que no pueden exceder de dos mensualidades de renta, salvo el caso de los contratos de larga duración.

-          Se introduce la posibilidad de realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un contrato nuevo, basta con adopción de acuerdo entre el arrendador y arrendatario.

-          En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo cuando estos servicios hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

-          Respecto a los alquileres turísticos, se excluyen de la Ley de Arrendamiento Urbanos y se remiten a la normativa especial que resulte de aplicación. Así como también, bastará con 3/5 de las cuotas de las Comunidades de Propietarios para prohibir el alquiler vacacional.

Desde el punto de vista fiscal hay varias novedades significativas. Cuando el arrendamiento es para vivienda habitual o comúnmente denominada larga duración, el ITP que debe de ingresar el inquilino una vez se formalice el contrato de arrendamiento, quedaría desde esta fecha, exento. 

También se producen varias modificaciones significativas en el IBI, en cuanto a que se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en los alquileres de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica. Además, con respecto a este Impuesto, se abre una puerta para que los Ayuntamiento bonifiquen hasta el 95% sobre la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler con precio limitado. Habrá que esperar entonces a las modificaciones, si las hubiese, de cada ordenanza municipal por los Ayuntamientos que quieren aplicar dicha bonificación. Por último, se fija un recargo del 50% de la cuota de IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente (debemos estar a lo dispuesto en la Ley lo que se entiende por vivienda desocupada).

Y finalmente, como otra novedad a destacar, en cuanto a la modificación introducida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, no es otra que la propia de los desahucios, en el que se modifica el requerimiento de pago por parte del arrendador, el cual deberá informar al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que en ese caso, se podrá incluso pedir la suspensión de uno o dos meses (dependiendo si es persona física o jurídica el arrendador). El lanzamiento, se podrá acordar siempre que se haya cumplido dicho aviso de información al arrendatario. El artículo 441.1.ter recoge además los detalles de este aviso y la forma de notificación.

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